A Superintendência de Seguros Privados (Susep) acaba de criar novas regras e critérios para a elaboração e comercialização de planos de seguro do ramo fiança locatícia, por meio da Circular 587, do último dia 10 de junho. O advogado Ivan Henrique de Sousa Filho, gerente da área cível do Rodovalho Advogados, diz que o mercado de locações de imóveis deve receber muito bem a regulação: “Sem dúvida, um dos fatores que influenciam no preço do aluguel é o risco do locador de não receber pela locação”, afirma.

 

Ele lembra que “a opção mais conhecida e utilizada ainda é a do fiador, que geralmente é um parente que se propõe a garantir o contrato, mas que, quando cobrado, quase sempre alega que estava apenas fazendo um favor, gerando uma demanda judicial para fazer valer os direitos  do locador”. Se o inquilino não tem a possibilidade de conseguir um fiador, uma das melhores opções, afirma ele,  é fazer o seguro fiança.

 

“Essa regulamentação sem dúvida já era aguardada com muita ânsia pelo mercado de locações de imóveis. Espera-se, agora, que os valores do seguro possam viabilizar a utilização desse meio de garantia”, afirma.

 

Para o proprietário do imóvel, explica o advogado, é uma opção vantajosa principalmente porque, em caso de inadimplência, o seguro começa a pagar o aluguel imediatamente, enquanto que com fiador o pagamento só é realizado após o processo judicial. “Para receber, o proprietário precisará acionar a seguradora da falta de pagamento logo na primeira ocorrência para ser ressarcido. A utilização do seguro não exime o locador de tomar as medidas judiciais necessárias para a rescisão contratual e/ou desocupação do imóvel, independente do motivo. O seguro se restringe ao pagamento da inadimplência da locação mensal, o que já é de extrema valia ao locador”.

 

Alexandre de Castro, especialista em Direito Imobiliário da Adib Abdouni Advogados, diz que ao dispor sobre as regras e critérios para a elaboração e comercialização de planos de seguro de fiança locatícia – importante mecanismo de dinamização e desburocratização do mercado de locação de imóveis, previsto no artigo 37 da Lei 8245/91 — a nova Circular Susep aperfeiçoou a normativa anterior, com o objetivo de conferir, em prazo não superior a 180 dias, maior segurança jurídica e transparência às partes contratantes. “Isso mediante definição de que a seguradora e o corretor de seguros devem ser eleitos em acordo entre locador e locatário, com explicitação acerca da contratação obrigatória da cobertura básica (falta de pagamento de alugueis), que pode ser ampliada a fim de assegurar coberturas para as demais obrigações do locatário previstas no contrato de locação — condomínio, imposto predial, seguro contra incêndio etc. —, de caráter facultativo, garantido, ademais, o direito do locatário (obrigado a pagar o prêmio), a ter conhecimento do percentual e o valor da comissão de corretagem aplicada à apólice, caso existente, restando mantido o prazo de vigência do contrato de seguro fiança locatícia que deve ser equivalente ao do respectivo contrato de locação”.

 

Segundo a advogada Stéphanie de Oliveira Gomes, do departamento de Direito Imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados, as novas regras estabelecidas são claras trazendo como obrigatoriedade na cobertura básica a possibilidade de ressarcimento em caso de falta de pagamento de aluguéis (artigo 12, inciso I). Além disso, traz expressamente o prazo da vigência que deve ser o mesmo do contrato de locação e, ocorrendo o término antecipado, a apólice é imediatamente cancelada, bem como no caso de prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, a cobertura somente será mantida mediante análise de risco e aceitação de nova proposta por porta da seguradora. Segundo ela, “a regulamentação dessa garantia se faz necessária diante do considerável aumento gradativo no mercado de locação, e consequentemente a redução das modalidades mais tradicionais, uma vez que está mais difícil de ser encontrado um fiador”.

 

Isto porque as vantagens são inúmeras tanto para o inquilino como para o proprietário do imóvel, uma vez que para o proprietário, garante o cumprimento do contrato de locação, com a certeza que vai receber o aluguel e encargos, caso o inquilino não cumpra com o pagamento. Além disso, em seu artigo 25, regulamenta que se houver na cobertura eventuais danos físicos ao imóvel e ocorrendo divergências sobre a avaliação dos danos, a seguradora deve propor ao proprietário do bem um perito imparcial para desfecho adequado da controvérsia. E para o locatário a modalidade evita o desembolso imediato da caução e dá mais agilidade na aprovação do contrato.

 

A advogada destaca ainda como vantagem que pode ser prevista nesta modalidade de seguro a garantia de outras obrigações do locatário como, por exemplo, condomínio e IPTU. “As regras nessa modalidade trazem segurança para as partes, fazendo com que seja um bom negócio tanto para o proprietário-locador, como para o inquilino-locatário”.

 

No entender da advogada Keila Acipreste, do contencioso cível do Rayes & Fagundes Advogados, as novas regras da Susep para o seguro fiança locatícia ratificam a prática comercial do mercado segurador. “A primeira se refere ao período de vigência da fiança, que corresponderá ao período de locação do imóvel previsto em contrato”, afirma. Ela também vê com bons olhos o que dispõe o artigo 25 da Circular para o caso de divergência entre as partes com relação à cobertura de danos físicos ao imóvel. “Quando houver a contratação dessa cobertura, se ocorrer divergência entre as partes sobre a avaliação dos problemas e danos causados, a seguradora tem de propor, por meio de correspondência escrita ou outro meio legal permitido, em até 15 dias, a designação de um perito independente para mensuração do dano”, explica.

No entanto, Keila destaca como ponto sensível da Circular editada pela Susep o entendimento do que seria “sinistro” que, conforme o artigo 23, “é caracterizado pelo despejo, abandono do imóvel ou entrega de chaves, sendo que o inadimplemento dos valores referentes à locação seriam ‘expectativa de sinistro’ passível de adiantamento pela seguradora, cujos termos devem ser fixados nas Condições Gerais de cada fiança”.