Por certo que a locação de imóvel através de uma imobiliária traz maior segurança ao contrato de locação. No entanto, antes de delegar plenos poderes a uma administradora para alugar o imóvel, mediante assinatura de um contrato, concedendo-lhe poderes para selecionar inquilino, vistoriar o imóvel, firmar o contrato de locação, receber o aluguel, entre outras prerrogativas decorrentes, o proprietário precisa tomar alguns cuidados para evitar problemas posteriores.

Para tanto, válido esclarecer que o contrato firmado entre administradora do imóvel e locador, rege-se sob forma do mandato civil,  cujos disposições legais estão inseridas nos artigos 653 a 666 do Código Civil.

O mandato civil, nada mais representa, que um contrato pelo qual alguém – mandatário ou procurador – recebe de outrem – mandante – poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses segundo as condições pactuadas em contrato, concedendo ao mesmo uma procuração com poderes específicos para a administração.

Assim, dado os poderes outorgados pelo proprietário à imobiliária, deve este, de plano, antes de deixar o imóvel em locação, verificar se a imobiliária escolhida possui profissionais competentes e especializados neste seguimento de locação e administração de imóveis, ou ainda se possui idoneidade junto ao mercado imobiliário.

Verificado seu conceito junto ao mercado, e estando a mesma aprovada, será firmado um contrato de administração de imóvel, especificando quais são as obrigações das partes. Normalmente, para alugar o imóvel, as administradoras cobram um valor correspondente um aluguel, e pela administração mensal posterior, 10 % do valor mensal da locação.

Tal contrato é de suma importância, uma vez que se houver  prejuízos ao locador, resultante de mau desempenho decorrente de despreparo, negligência ou imperícia, a imobiliária poderá ser responsabilizada civil ou até criminalmente pelos erros cometidos, pois a mesma tem a obrigação de cuidar do imóvel deixado em locação como se fosse coisa própria, adotando todas as diligências necessárias à aprovação da ficha cadastral do pretenso locatário e fiador, pois, se a escolha for malfeita e em desacordo com a capacidade econômica para locação do bem, e dela resultar prejuízo ao proprietário, este poderá adotar as medidas judiciais necessárias para recebimento dos danos decorrentes, pois, conforme jurisprudência dominante em nossos Tribunais, a responsabilidade pelo prejuízo decorrente da locação é do administrador.

Isto porque, normalmente tais problemas ocorrem em razão da negligência da administradora quanto aos cuidados necessários quando da locação do imóvel, induzindo o cliente, no caso o proprietário, a assumir riscos os quais não conhece e são desnecessários.

Outro ponto que deve ser visto com cuidado é o que pertine a vistoria, uma vez que, muitas vezes, o inquilino é adimplente em relação ao aluguel, mas não mantém os cuidados necessários quanto ao estado do imóvel. Somente com o término da locação é que o proprietário poderá constatar o estado de conservação do bem deixado em locação, por isso , antes de locar o imóvel, uma vistoria detalhada do bem é fundamental, a fim de confrontar em cada término da locação o estado do imóvel deixado pelo locatário, para assim exigir a reposição ao seu estado inicial.

No geral, deve constar no contrato de administração de imóvel, principalmente, as seguintes condições:

– A obrigação do administrador em cuidar da locação do imóvel, selecionando um inquilino que tenha boa situação cadastral e apresente condições de arcar com o pagamento do aluguel;

– Elaboração de contrato de locação, com cláusulas claras e específicas, obedecendo a legislação vigente;

– Realizar vistoria no imóvel antes de entregar as chaves ao inquilino e ao final de cada locação, mediante elaboração de um termo de vistoria detalhadamente redigido, ou filmado, com assinatura ou presença as partes;

– Constar do contrato a obrigação da administradora de cobrar o aluguel, pagar as despesas do imóvel, tais como: IPTU, taxas extraordinárias do condomínio, verificação se o locatário está adimplente frentes as despesas ordinárias do condomínio; e se for o caso, entrar com ação de despejo, em caso de inadimplência;

– Se a garantia for fiança-locatícia, deverá conferir toda a documentação pessoal do fiador e do seu patrimônio pessoal, para verificar se no caso de inadimplemento do locatário o mesmo possa responsabilizar-se pela dívida, uma vez que a fiança é solidária, lembrando ainda que, se a fiança for dada por pessoa casada, o cônjuge também deverá assinar o contrato.

– Se a garantia lançada em contrato for seguro-fiança, a administradora, quando do inadimplemento do locatário, responsabilizar-se pela tarefa de entrar com ação de despejo e avisar a seguradora do débito, no prazo exigido pela empresa seguradora.

– Se a garantia for caução, o dinheiro deve ser depositado em uma caderneta de poupança, sendo respectivo importância ao término da locação, e não havendo pendências, devolvidas ao locatário.

* José do Carmos Badaró – Advogado Especialista em Direito Imobiliário

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